A cura del Team di JustAvv

Se stai cercando saperne di più sui contratti di locazione e sulle relative caratteristiche sei nel posto giusto. In questo breve articolo illustreremo in pochi passaggi tutto quello che c’è da sapere sulle diverse tipologie di contratto di locazione e sulle relative modalità di stipula e registrazione, ma non solo. Leggendo questo articolo troverai anche spiegazioni di cosa siano e come fare per recedere anticipatamente oppure subentrare in un contratto di locazione.

Il contratto di locazione: cos’è e quali dettagli deve includere

Il contratto di locazione (o più comunemente denominato “contratto di affitto”) è, secondo l’art. 1571 del codice civile, lo strumento legale con cui il proprietario di casa (detto locatore) garantisce al soggetto affittuario (detto locatario o conduttore) l’uso dell’immobile per un determinato periodo di tempo, dietro corresponsione di un corrispettivo in denaro (canone di locazione) stabilito dalle parti. con l’impegno di restituirlo integro alla sua scadenza. Inoltre il contratto per legge può essere stipulato anche oralmente, senza l’obbligo della forma scritta.

Affinché un contratto di locazione sia valido è necessario innanzitutto che ci sia un documento scritto con la firma delle parti e che riporti indicazione di:

  1. Generalità delle parti: nome e cognome o denominazione della società, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede della società, codice fiscale o partita iva.
  2. Dati identificativi del bene oggetto della locazione: dati catastali, destinazione del bene (se sia, ad esempio, ad uso abitativo o ad uso commerciale), il numero di locali che lo compongono.
  3. Ammontare del canone di locazione: il prezzo che il conduttore (o conduttore) dovrà corrispondere al locatore per l’affitto del bene.
  4. Durata del contratto di locazione.

Uno degli obblighi che il contratto di locazione impone al conduttore è che questi, al termine del periodo di locazione, restituisca l’immobile locato nelle stesse condizioni in cui era stato consegnato all’inizio del rapporto, pena l’obbligo di risarcire i danni, che consistono nel costo dei lavori ripristino oltre, eventualmente, all’ammontare di ulteriori canoni di locazione non percepiti dal conduttore in virtù dell’indisponibilità del bene nel periodo necessario per l’esecuzione ed il completamento dei lavori.

A titolo di garanzia da danni di qualsiasi natura infatti, di regola, nel contratto di locazione le parti stabiliscono una “caparra” (o deposito cauzionale) che consiste in una somma, solitamente di ammontare pari a due mensilità, che il conduttore si impegna a corrispondere al momento della firma del contratto a titolo di garanzia per i suoi obblighi contrattuali (tra cui la corresponsione di tutti canoni di locazione secondo le modalità e tempistiche stabilite nel contratto).

Tale somma di denaro, qualora gli obblighi siano stati rispettati, verrà poi restituita al conduttore alla scadenza del contratto. In caso contrario invece il deposito cauzionale verrà trattenuto dal locatore salvo ovviamente i casi in cui siano stati recati danni di maggiore entità, circostanza che obbliga il conduttore a corrispondere in aggiunta ulteriori somme a titolo di indennizzo.  

Tipologie di contratto di locazione e relative caratteristiche

Esistono diverse tipologie di contratto di locazione, ecco di seguito una lista delle principali:

Contratto di locazione 4+4

Il contratto di locazione 4+4 è un tipo di contratto chiamato anche a canone libero in cui la durata di 4 anni non viene stabilita dalle parti ma dalla legge. Il significato del “4+4” sta ad indicare che alla scadenza del primo termine di 4 anni il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, ad eccezione dei casi di disdetta anticipata (trattata più avanti nel paragrafo 4).

Al termine degli 8 anni (4+4) le parti potranno rinnovare il contratto “ceteris paribus” (cioè così com’è) per ulteriori 4 anni, ulteriormente rinnovabili in futuro, oppure non rinnovare o rinnovare a condizioni diverse (maggiori dettagli nel paragrafo 4 su modalità di rinnovo e risoluzione del contratto).

Contratto di locazione transitorio

Quando il conduttore ha l’esigenza di prendere in fitto un immobile per un breve periodo di tempo è possibile stipulare un contratto di locazione transitorio, ad esempio per motivi di lavoro ma non per motivi di studio universitario.

Nel contratto oltre agli elementi necessari che abbiamo visto in precedenza (generalità delle parti, oggetto, indicazione dell’immobile, durata e prezzo della locazione), la legge stabilisce che deve essere specificata la transitorietà della locazione.

Inoltre, la legge afferma che la durata del contratto deve essere compresa tra 1 mese e 18 mesi e va registrato se la scadenza è superiore a 1 mese.

Contratto di locazione commerciale

Questo tipo di contratto riguarda l’affitto di immobili che non sono destinati ad essere abitati ma ad un uso diverso (contratti di locazione ad uso non abitativo), ad esempio un negozio.

Il contratto di locazione commerciale può essere stipulato per un immobile destinato, ad  esempio, ad attività commerciali (negozio), attività industriale (capannone industriale), attività artigianale (bottega di un artigiano).

La caratteristica del contratto di locazione commerciale è che proprio per la particolarità della destinazione e, quindi, per garantire una continuità del lavoro che si svolge all’interno la durata della locazione deve essere almeno di 6 anni; mentre non potrà essere inferiore a 9 anni se ad essere locato è un immobile adibito ad attività alberghiera o simili (ad esempio bed & breakfast).

Se il conduttore svolge un’attività stagionale (solo in periodi specifici dell’anno, ad esempio l’estate) deve richiedere al locatore con lettera raccomanda che gli venga affittato l’immobile per quel periodo, ovviamente non per sempre ma per tutta la durata del contratto; in questo caso il locatore sarà obbligato ad affittargli l’immobile per quel determinato periodo.

Se il conduttore ha gravi motivi può recedere dal contratto e lo può fare con lettera raccomandata da inviare al locatore almeno 6 mesi prima.

In caso di scadenza del contratto e se le parti non hanno espresso la volontà di recedere il contratto si rinnova automaticamente; se invece il conduttore non intende rinnovare il contratto deve inviare lettera raccomandata entro 12 mesi prima della scadenza dicendo espressamente di non voler rinnovare.

Anche questo tipo di contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate.

Contratto di locazione cedolare secca

Questo tipo di contratto permette al locatore il pagamento di un’imposta sostitutiva fissa, di solito pari al 21% e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro del contratto, per la risoluzione e proroga del contratto.

L’aliquota IRPEF sarà fissa e pari al 10% se il locatore ha usufruito della cedolare secca per un contratto di locazione a canone concordato (vedi sotto), mentre per tutti gli altri tipi di contratto l’aliquota IRPEF sarà fissa e pari al 21%.

Infine, il versamento della cedolare secca annuale si fa in due versamenti attraverso la stessa procedura della dichiarazione dei redditi.

Contratto di locazione a canone concordato

Si tratta di un contratto in cui il canone di affitto è “calmierato”, cioè vuol dire che il tetto massimo è stabilito da accordi territoriali in base, ad esempio, al mercato immobiliare della zona in base anche alla metratura dell’immobile affittato.

Può essere utilizzato per contratti di locazione con privati e studenti universitari e può riguardare contratti nelle forme del “3+2” (3 anni + 2), da 6 mesi a 3 anni (per gli studenti universitari) e da 1 a 18 mesi (contratto transitorio).

Con questa forma contrattuale le parti possono usufruire di importanti agevolazioni fiscali: il conduttore se trasferisce la residenza nell’immobile e, quindi, la fa diventare “prima casa” può avere delle detrazioni fiscali ai fini irpef, mentre il locatore se utilizza la cedolare secca (vedi successivamente) può usufruire delle detrazioni fiscali con aliquota al 10%, mentre con il canone libero l’aliquota sarebbe pari al 21%.

Registrazione del contratto di locazione e Costi di registrazione

Ad eccezione dei contratti di durata non superiore a 30 giorni (per i quali non è prevista la registrazione), il contratto di locazione, per legge, deve essere “registrato”  entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Un contratto di locazione non registrato comporta infatti sanzioni per “occultamento del canone” e per “mancato versamento delle imposte di registro”.

Come registrare un contratto di locazione

La registrazione del contratto può dunque essere fatta dal locatore o dal conduttore (indifferentemente) presso l’Agenzia delle Entrate in forma cartacea o in alternativa online sul sito dell’Agenzia.

Quanto costa registrare un contratto di locazione

Il costo di registrazione del contratto di locazione spetta per legge per il 50% al conduttore e per l’altro 50% al conduttore, ed  ammonta complessivamente alla somma di due voci distinte:

  1. Imposta di bollo: il cui costo (riferito alla singola copia da registrare del contratto) è di 16 euro ogni 4 facciate del contratto o comunque ogni 100 righe scritte. Attenzione: Nel caso di registrazione in forma cartacea presso l’Agenzia delle Entrate è necessario presentarsi con almeno 2 copie del contratto firmate in originale e con il numero necessario di marche da bollo. E’ importante inoltre notare che la data di emissione delle marche da bollo deve essere precedente o al massimo uguale alla data della firma del contratto di locazione (in sintesi procedere nel seguente ordine: preparare il  contratto, calcolare il numero necessario di marche da bollo,  acquistare le marche da bollo e, alla fine, firmare il contratto).
  2. Imposta di registro, il cui importo è variabile in base alla tipologia di immobile locato (o affittato):
    • Fabbricati ad uso abitativo (es. case e appartamenti): costo del 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Per fare un esempio pratico immaginiamo un contratto di locazione di 4 anni con un canone mensile di 500 euro, per un totale di 6.000 euro annui. Il costo dell’imposta di registro ammonterà in questo caso a: 2% x 6.000 x 4 = 480 euro.
    • Fabbricati strumentali per natura (immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di una diversa utilizzazione, ad esempio uffici e studi o immobili commerciali): costo dell’1% del canone annuo nel caso di locazione effettuata da soggetti titolari di Partita Iva e del 2% del canone negli altri casi.
    • Fondi rustici (destinati alla produzione agricola): costo del 0,5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
    • Altri immobili: costo del 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

In caso di necessità di approfondimenti sulle categorie catastali degli immobili si può fare inoltre riferimento a questa tabella.

Registrazione tardiva di un contratto di locazione e “sanatoria”

Il principio stabilito nella sentenza n°23601/17 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione stabilisce che la mancata registrazione del contratto di locazione ne comporta la nullità.

Da notare come sia comunque possibile per le parti effettuare una registrazione tardiva del contratto di locazione (dunque oltre i termini previsti dalla legge). La registrazione tardiva comporta la produzione degli effetti contrattuali “ex tunc”, vale a dire in modo retroattivo e valevoli a far data dalla stipula del contratto (e non a partire dalla data di registrazione).

E’ importante sottolineare come ciò non si applichi però a circostanza come la maggiorazione occulta del canone di locazione (che prevede una corresponsione di un canone maggiore rispetto a quanto contrattualizzato), che viene considerata come un vizio “genetico” del contratto e dunque insanabile.

Proroga e rinnovo del contratto di locazione

Differenza tra proroga e rinnovo

E’ doverosa una premessa in merito alla differenza che esiste tra proroga e rinnovo. Vi è infatti da notare infatti come per proroga si intenda un “prolungamento” di un contratto ancora in fase di validità mentre per rinnovo la stipulazione di un nuovo contratto una volta che il contratto preesistente giunga al termine.

Proroga del contratto di locazione

Fatta la premessa sulla differenza tra proroga e rinnovo, possiamo subito notare come in caso di mancanza di comunicazione da parte del locatore della volontà di cessare il rapporto di locazione alla “prima scadenza” (possibile nei soli casi elencati in precedenza) avverrà tacitamente la proroga della validità del contratto di locazione – e sempre alle stesse condizioni (salvo casi particolari) – alla “seconda” data di scadenza del contratto (4 anni nel caso di contratti 4+4, 2 anni nel caso di contratti di locazione 3+2, e così via…).

Sottolineiamo come anche per la proroga risulti obbligatorio darne una comunicazione all’Agenzia delle Entrate e effettuare i relativi versamenti.

L’imposta da versare per il rinnovo del contratto alle medesime condizioni (proroga), così come in sede di registrazione del primo contratto, può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga e deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga).

Da notare come nel caso di versamento effettuato attraverso i servizi telematici dell’Agenzia e tramite richiesta di addebito su conto corrente da comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito. Nel caso invece di versamento con il modello F24 (codice tributo 1504) sarà necessario comunicare la proroga all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

In caso di tardivo pagamento dell’imposta di registro prevista scatterà una sanzione amministrativa di ammontare pari al 30% dell’imposta dovuta. 

Rinnovo del contratto di locazione

Giunti invece alla scadenza naturale del contratto di locazione le parti potrebbero accordarsi per il rinnovo del contratto con rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni oppure, in alternativa, procedere con il rinnovo del contratto ma a condizioni diverse da quelle previste dal contratto precedente (a titolo esemplificativo e non esaustivo con la modifica del canone di locazione):

  • Rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni. Nel caso in cui sia volontà delle parti quella di rinnovare il contratto secondo le medesime condizioni previste dal contratto originario è sufficiente non dare comunicazione di disdetta nei termini stabiliti dalla legge, circostanza che darà luogo in automatico al rinnovo del contratto  e alle stesse identiche condizioni previste dal contratto inizialePer le modalità di comunicazione e di versamento il procedimento è identico a quello indicato nel caso di proroga del contratto.
  • Rinnovo del contratto di locazione a “nuove” condizioni Nel caso in cui ci fosse invece la volontà da parte di una delle parti di rinnovare il contratto a nuove condizioni è necessario inviarne comunicazione all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, manifestando non solo la volontà di rinnovare il  contratto a nuove condizioni, ma anche indicando esplicitamente le nuove condizioni con cui si intenderebbe rinnovarlo. Questa circostanza può avvenire, ad esempio, qualora il locatore intendesse aumentare il canone di affitto o – al contrario – laddove il locatario desiderasse corrispondere un canone di locazione inferiore. La parte “interpellata” (cioè chi avrà ricevuto la comunicazione) avrà a sua disposizione 60 giorni di tempo per rispondere alla richiesta attraverso una risposta che potrà essere di accettazione, di rifiuto o anche di controproposta. In caso di mancanza di risposta da parte dell’interpellato il contratto si considererà automaticamente cessato.

Per quanto riguarda gli aspetti burocratici ci si comporta come nel caso di registrazione nuovo contratto, previo recesso di comune accordo delle parti dal contratto precedente.

Disdetta (Recesso) e Risoluzione del contratto di locazione

Differenza tra Recesso e Risoluzione

Sebbene al pubblico non tecnico i termini “recesso” e “risoluzione del contratto” possano sembrare simili (l’effetto del resto è in entrambe i casi quello di provocare uno scioglimento immediato degli affetti del contratto), c’è una significativa differenza tra i due termini, soprattutto in merito alle cause che li determinano:

  • Recesso contrattuale è infatti la facoltà di una delle parti (o di entrambi) di interrompere un regolare contratto previo preavviso pattuito dalla legge o dalle stesse clausule contrattuali. In sintesi si tratta dell’esercizio di un legittimo diritto delle parti.
  • Risoluzione contrattuale è invece lo scioglimento di un contratto causato da una “patologia del rapporto” e cioè, principalmente, dall’inadempimento di obbligazioni contrattuali di una delle parti.

Disdetta del contratto di locazione

Il locatore o il conduttore che non intendano prolungare il contratto di locazione oltre la sua scadenza naturale devono comunicare all’altra parte la disdetta del contratto, almeno 6 mesi prima della sua scadenza (si noti che qualora il termine della comunicazione della disdetta cadesse in un giorno festivo il termine si considera automaticamente prorogato al giorno successivo non festivo).

La disdetta, come qualsiasi altro tipo di comunicazione ufficiale, va mandata tramite raccomandata a.r. (cioè con ricevuta di ritorno). Il destinatario della raccomandata potrà accettarla facendo cessare il contratto alla scadenza prevista, oppure fare una controproposta da inviare sempre entro 60 giorni dalla ricezione.

Recesso dal contratto di locazione

Per recesso dal contratto di locazione si intende l’interruzione del contratto prima della sua scadenza naturale.

Oltre al diniego di rinnovo (che consiste nella facoltà delle parti di non rinnovare il contratto al termine della sua “prima” scadenza naturale – ad esempio 4 anni nel caso di contratti 4+4), il recesso dal contratto ad opera del conduttore o del locatore attraverso una semplice lettera scritta da inviare all’altra parte con raccomandata a/r; riguarda la possibilità di “risolvere” il contratto prima della sua scadenza naturale (recesso anticipato o disdetta), sciogliendone di conseguenza ed in forma anticipata i relativi vincoli. Se nel caso di diniego di rinnovo

Per legge ci possono essere due tipi di scioglimento anticipato del contratto, a seconda che la la decisione di rottura del vincolo sia per volontà del conduttore o del locatore:

  • Il recesso anticipato (o disdetta) del conduttore. Il conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente dal contratto in presenza di “gravi motivi” impegnandosi a darne comunicazione al locatore tramite raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, dove indichi i motivi della volontà del recesso. Se il conduttore recede anticipatamente senza dare il preavviso di 6 mesi il locatore può decidere di rinnovare il contratto alle medesime condizioni di quello precedente obbligando il conduttore al versamento a suo favore di un importo pari al numero di mensilità di preavviso non date. Il conduttore potrà inoltre essere chiamato a risarcire eventuali ulteriori danni subiti dal locatore per la restituzione anticipata dell’immobile.
  • Il recesso anticipato (o disdetta) del locatore. A differenza del conduttore, il locatore può recedere anticipatamente dal vincolo contrattuale solo in specifici casi previsti dalla legge che sono i seguenti: 
    • Il conduttore abbia disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
    • Motivi tecnici per i quali sia necessario lo sgombero dell’immobile. Rientrano in questa casistica i lavori agli edifici di cui l’immobile fa parte e più precisamente tutti i casi in cui un edificio gravemente danneggiato debba essere sottoposto a lavori di ricostruzione o risanamento, oppure anche i casi in cui lo stabile debba essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato.
    • Il conduttore non occupi continuativamente l’immobile (e senza giustificato motivo);
    • Il locatore intenda vendere a terzi l’immobile oggetto della locazione e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo fatto salvo quello adibito a propria abitazione (caso in cui esiste comunque il diritto di prelazione da parte del conduttore) oppure intenda destinare l’immobile ad uso proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado (che sia a scopo abitativo, commerciale, artigianale o professionale) oppure ancora intenda destinare l’immobile all’esercizio di attività volte a finalità di pubblica utilità, sociali o culturali. Il locatore dovrà dunque essere in tal caso una persona giuridica o, in alternativa, un ente pubblico e dovrà offrire al conduttore un altro immobile alternativo idoneo e di cui abbia piena disponibilità.

Solo in questi casi  è previsto il recesso anticipato da parte del locatore, il quale dovrà in ogni caso dare comunicazione al conduttore tramite lettera raccomandata e almeno 6 mesi prima della data di fine del contratto (da cui sarà valida la disdetta) nel caso di immobili destinati ad uso abitativo (che diventano 12 o 18 mesi nel caso in cui gli immobili siano destinati, rispettivamente, ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere).

L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari all’importo fisso di 67 euro e deve essere versata entro 30 giorni precedenti all’evento (cioè la data a partire dalla quale sarà valido il recesso):

  • Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) richiedendo l’addebito sul conto corrente. In questo caso è bene notare che non saranno necessarie ulteriori comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.
  • Con modello “F24 Elementi identificativi”, utilizzando il codice tributo 1503. In tal caso è invece necessario comunicare la risoluzione del contratto all’ufficio dove lo stesso è stato registrato: è possibile farlo presentando, sempre nel termine di 30 giorni, il modello RLI compilato.

Cessione e Subentro nel contratto di locazione

Cessione del contratto di locazione

La legge prevede la possibilità per le parti di cedere il contratto e la cessione si ha quando una delle parti decide di attribuire il contratto ad un altro soggetto che, in questo modo, subentra nella sua posizione di colui che lo ha ceduto.

Il contratto di locazione viene ceduto in modo molto semplice: il locatore o il conduttore deve comunicare all’altro soggetto la volontà di voler cedere (trasferire) il contratto ad un terzo con lettera raccomandata, dando un preavviso di 6 mesi.

Anche in caso di cessione è necessario procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate del luogo in cui è stato registrato il contratto di locazione versando sempre entro i 30 giorni dall’evento:

  • L’imposta di fissa di 67 euro qualora l’accordo non prevedesse il pagamento di un corrispettivo tra le parti.
  • In caso contrario, l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un minimo di 67 euro).

Le modalità di pagamento e comunicazione all’Agenzia delle Entrate sono sempre le stesse: tramite i servizi telematici dell’Agenzia (comunicazione non necessaria)  o con il modello F24 Elementi identificativi (in quest’ultimo caso è inoltre necessario comunicare la cessione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto).

Subentro nel contratto di locazione

E’ possibile, inoltre, il cosiddetto subentro nel contratto di locazione da parte di un soggetto terzo in maniera diversa dalla cessione.

Il subentro di un terzo nella posizione di inquilino può avvenire solo se nel contratto di locazione originariamente sottoscritto è prevista esplicitamente questa possibilità.

In questo caso l’inquilino che decide di lasciare l’appartamento fa subentrare un soggetto terzo nel contratto locazione recandosi presso l’Agenzia delle Entrate per formalizzare il passaggio, a soli  73 euro.

In quel momento è necessario che i due soggetti abbiano con loro il contratto di locazione originario, il modello cd. F24 Elide, il documento d’identità e il codice fiscale e una scrittura privata in cui vecchio e nuovo inquilino si accordano rispettivamente di lasciare casa e l’altro di subentrare al contratto di affitto.   

Il costo della procedura, come detto in precedenza, è 73 euro totali (da dividere tra inquilino uscente e inquilino subentrante).

Il caso, invece, della cessione del contratto di locazione è un modo con cui il nuovo locatore subentra nella posizione del vecchio locatore.

Oltre alla cessione del contratto il subentro si può avere, a titolo esemplificativo, in caso di decesso del proprietario dell’immobile con il conseguente subentro degli eredi nella posizione di eredi, attraverso la procedura della dichiarazione di successione presso l’Agenzia delle Entrate.

Successione nel contratto di locazione

E’ infine il caso di sottolineare come in caso di morte del conduttore, diventando gli eredi del de cuius (cioè del defunto) titolari anche dei suoi rapporti giuridici (come visto nell’articolo sulla successione), subentreranno al contratto di locazione coloro che per successione (gli eredi) o per precedente rapporto (necessariamente sviluppato in un momento precedente all’apertura della successione) hanno diritto a continuare l’attività svolta fino a quel momento dal conduttore.

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