In campo immobiliare è molto diffusa la problematica relativa a lamentele per continui e reiterati intensi rumoridi varia natura, in orario notturno, oggettivamente intollerabili, e del tutto superiori a quelli derivanti da una utilizzazione “normale” dell’immobile. Ma su chi ricade la responsabilità?

Responsabilità del Locatore

Spesso questi rumori sono provocati e riconducibili al comportamento tenuto da altro inquilino abitante nel piano superiore o inferiore della stessa unità immobiliare. 
 
Le domande che ci poniamo sono dunque le seguenti: Ma il locatore è responsabile per le condotte di un inquilino che molesta un altro coinquilino?

Ad esempio: egli può essere invitato dagli inquilini disturbati ad eseguire dei lavori di insonorizzazione delle unità immobiliari, nonché a voler provvedere, ad esempio, alla sostituzione della porta di ingresso dell’abitazione, al fine di ovviare a queste problematiche? 

La Giurisprudenza sull’argomento

Sull’argomento in esame esiste molta giurisprudenza.
 
Secondo la Corte di Cassazione, il locatore non deve vigilare sull’uso dell’immobile da parte del conduttore: non è tenuto, cioè, a impedire a quest’ultimo di effettuare le immissioni e non deve, peraltro, formulare una diffida apposita. 

Una recente sentenza della Cassazione, numero 11125, del 28/05/2015 enuncia:
 
“…la domanda risarcitoria poteva essere proposta nei confronti dei proprietari solo se essi avessero concorso alla realizzazione del fatto dannoso, quale autori o coautori dello stesso, mentre il solo fatto di essere proprietari, ancorché consapevoli, ma senza alcun apporto causale al fatto dannoso, non è idoneo, neppure in astratto, a realizzare una loro responsabilità o corresponsabilità aquiliana.
 
A tal fine va rilevato che questa Corte ha affermato, sia pure con riferimento alla fattispecie di cui all’art. 2051 c.c., un principio applicabile anche in tema di responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. e cioè che il proprietario di un immobile concesso in locazione non può essere chiamato a rispondere dei danni a terzi causati da macchinari utilizzati dal conduttore, quando non abbia avuto alcuna possibilità concreta di controllo sull’uso di essi, non potendo detta responsabilità sorgere per il solo fatto che il proprietario medesimo ometta di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi del caso al fine di impedire il verificarsi di danni a terzi, giacché essi costituirebbero atti inidonei ad incidere sul funzionamento della cosa.” 
In tal senso dunque, il risarcimento del danno può essere richiesto solo all’autore (effettivo) del fatto. 

In definitiva, il titolare dell’immobile concesso in locazione non è responsabile per il solo fatto di esserne proprietario se le immissioni intollerabili siano imputabili soltanto alla condotta del conduttore e, invece, egli non ne abbia alcuna colpa. 

E ancora, in particolare, ed è questo il cuore di una recente pronuncia della Corte di Cassazione (num. 13881 del 9 giugno 2010), ci si è domandati: 
nel caso di un’unità immobiliare data in locazione, il responsabile per le immissioni intollerabili ex art. 844 cc dovrà essere considerato il solo inquilino o sarà possibile agire anche contro il proprietario?

Secondo la Corte di Cassazione, che ha ribaltato la decisione della Corte d’Appello, nel caso di immissioni moleste l’unico responsabile è l’inquilino. 
 
 

In particolare i giudici di legittimità, ribadendo il proprio consolidato orientamento in materia, hanno specificato ch
e:
“mentre il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cc dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti, con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, la responsabilità verso questi ultimi, secondo le previsioni dell’art. 2051 cc, grava soltanto sul conduttore medesimo. (Cass. S.U. 11/11/1991; Cass. 18/12/1996 n. 11321; Cass. 03/80/2005 n. 16231)” (così Cass. 9 giugno 2010, num. 13881). 

In sostanza, dice la Cassazione, il proprietario è responsabile per i danni causati dall’immobile, mentre l’inquilino lo è, in via esclusiva, per l’eventuale uso illecito dello stesso.
 

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